amministratore di condominio Il conto corrente condominiale


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La riforma del condominio ha posto in capo all'amministratore l'obbligo di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale: cerchiamo di mettere a fuoco la situazione. Il punto di partenza è costituito dall'art. 1129, comma 7, c.c. che prevede, testualmente «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio».  


Notizia del 23/12/2018 alle 13:01


L'amministratore di condominio, quindi, ha l'obbligo di aprire uno specifico conto corrente per gestire le entrate e le uscite del condomìnio amministrato. Trattandosi di un onere specifico a carico dell'amministratore, se ne deduce che l'apertura del conto corrente dedicato è sempre obbligatoria, anche nei condomìnii minimi, per cui esso sarà indispensabile anche ove il numero dei condòmini sia inferiore a 8 e la nomina dell'amministratore non sia necessaria. L'amministratore non può sottrarsi all'obbligo di procedere alla costituzione del conto dedicato neanche quando sia stato nominato tra i condòmini dell’edificio (c.d. amministratore interno).

 

Come deve essere utilizzato il conto? Il comma 7 dell’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di versare sul conto corrente tutte le somme inerenti la gestione condominiale ricevute a qualsivoglia titolo dai condòmini o da terzi, nonché di lasciar traccia di quelle erogate a qualsiasi titolo. Detto in altre parole, il conto corrente assume la veste di strumento necessario per verificare la movimentazione contabile del condomìnio con la conseguenza che l'amministratore non può in alcun modo sottrarsi all'obbligo di registrare i movimenti di dare ed avere.

 

E' possibile effettuare pagamenti in contanti? A questo punto è necessaria una precisazione: l'obbligo di registrare le entrate e le uscite sul conto corrente condominiale non deve essere inteso come un generico divieto di utilizzo di danaro contante da parte dei condòmini e/o dell'amministratore. La norma, infatti, non vieta l'uso del contante ma, più semplicemente, impone che le operazioni in entrata ed in uscita siano registrate sul conto corrente del condominio.
Se, per esempio, l'ipotetico sig. Rossi versa nelle mani dell'amministratore € 70 in contanti, l'amministratore non può rifiutarsi di accettare “la vile pecunia” ma, più semplicemente, dovrà rilasciare al condòmino la ricevuta per l'avvenuto incasso e, successivamente, effettuare il versamento dei € 70 nel conto corrente dedicato, registrando il pagamento da parte del condòmino Rossi. Nella stessa maniera saranno registrati i pagamenti, che, ovviamente, comporteranno un flusso finanziario inverso. Nello stesso modo, nulla vieta all'amministratore, per esempio, di pagare € 20 all'elettricista che ha sostituito le lampadine; il pagamento sarà effettuato con “liquidità di cassa” e successivamente, l'operazione dovrà essere registrata mediante un prelevamento di danaro contante pari all'importo pagato ripristinando, in questo modo, la consistenza della cassa da utilizzare per i pagamenti correnti.

 

Quando il contante è vietato. Ovviamente ci sono casi in cui all’amministratore sarà comunque precluso l'uso del denaro contante, anche per cifre modeste. Si pensi, per esempio, all'ipotesi in cui il condomìnio abbia deliberato di procedere ai lavori di ristrutturazione; in questo caso, per fruire delle detrazioni fiscali, dovrà essere obbligatoriamente utilizzato il bonifico.

 

Le conseguenze per la mancata apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale. Abbiamo visto che l'amministratore di condominio è obbligato all'apertura ed all'utilizzo del conto corrente dedicato. A questo punto c'è da chiedersi quali siano le conseguenze per il mancato rispetto della norma. Al quesito risponde l'art. 1129, commi 11 e 12, c.c..
In particolare, il dodicesimo comma prescrive che «Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:... 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;». Gravi irregolarità che possono comportare (undicesimo comma) la revoca dell'incarico da parte dell'assemblea ovvero dell’Autorità Giudiziaria. Occorre tener presente che quest'ultima ha facoltà (ma non l’obbligo) di decretare la revoca dell'amministratore “poco attento”. In altre parole, il legale che prospetta al cliente la possibilità di ricorrere alle alule di giustizia, deve chiarire al proprio cliente i rischi dell'azione avendo cura di predisporre un atto ben motivato che indichi nella maniera più analitica possibile i motivi che consigliano di provvedere alla revoca dell'amministratore.

 

Il condomino può accedere ai dati del conto corrente? Attraverso il conto corrente, il condòmino ha la possibilità di verificare la correttezza della gestione. A questo punto, però, si pone un problema: come fa il singolo condòmino a venire in possesso dell'estratto conto? Il secondo periodo dell’art. 1129, comma 7, c.c. specifica che «ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica». A questo punto c'è da chiedersi se il condòmino possa rivolgersi direttamente in banca per ottenere copia delle scritture contabili relative al conto condominiale. Secondo l’A.B.F. (Arbitro Bancario Finanziario - decisione del 16 settembre 2016 n. 7960), la rendicontazione periodica, in prima istanza, può essere chiesta solamente per il tramite dell’amministratore, qualora questi non adempia, ciascun condòmino - dimostrando l'inerzia dell'amministratore - può chiederla direttamente all’istituto di credito. In altre parole, il condòmino non può agire alle spalle dell'amministratore ma deve avanzare una richiesta formale e, solo in caso di diniego, può rivolgersi direttamente in banca chiedendo i dati necessari. Un chiarimento in questo senso viene dall'A.B.F. (Collegio di Roma, decisione del 16 settembre 2016, n. 7960; Collegio di Roma, decisione del 3 luglio 2014, n. 4208; Collegio di Milano, decisione del 6 marzo 2013, n. 1282) che ha sottolineato (qualora ce ne fosse la necessità) che il conto corrente appartiene ai condòmini a cui non può essere precluso l'accesso, anche contro il volere dell'amministratore trinceratosi dietro pretestuosi motivi di privacy. Di conseguenza il singolo condòmino può chiedere (ovviamente a proprie spese) copia della rendicontazione periodica, la lista dei movimenti in entrata ed in uscita e, insomma, qualsiasi altro documento di cui necessiti. La riforma del condominio, infatti, non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso (ABF decisioni nn. 8817/2015 e n. 691/2015).

 

L'accesso al conto non viola la privacy. L’Authority, dal suo canto, ha chiarito che l’amministratore di condominio, non può sottrarsi all'obbligo di fornire al condòmino che ne faccia richiesta, senza oscuramenti, copia integrale degli atti e dei documenti bancari del conto corrente intestato al condomìnio. Il Garante ha chiarito, in proposito, che ciascun condomino è titolare di una posizione giuridica che consente di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore mediante l’accesso in forma integrale, ai relativi estratti conto bancari o postali.

 

Cosa occorre per aprire il conto corrente. L’A.B.I. (Associazione Bancaria Italiana), con il parere dell’11 luglio 2003 n. 85, ha dettato le regole per l'apertura del conto corrente intestato al condomìnio. Per effettuare l'operazione, l'amministratore deve produrre copia della delibera assembleare da cui risultino necessariamente alcuni elementi: la nomina dell'amministratore, la durata dell’incarico, l’autorizzazione all’apertura del conto corrente, i poteri conferiti all’amministratore in ordine all’apertura e gestione del conto. Deve, inoltre, essere prodotta copia del regolamento condominiale e codice fiscale. Il parere risale al 2003, ante riforma, per cui dovrebbe essere “letto” alla luce delle più recenti disposizioni normative. Di conseguenza, si ritiene che nel verbale di nomina dell'amministratore possa essere omessa la durata dell'incarico in quanto questo avrà durata annuale.

 

L'individuazione del titolare effettivo del conto condominiale. Gli istituti, spesso, chiedono all'amministratore di esibire i documenti necessari ad individuare i titolari effettivi del conto. Diciamo subito che questa richiesta, del tutto legittima, si inquadra all'interno delle normali operazioni di controllo antiriciclaggio e di adeguata verifica della clientela; poiché il conto è di proprietà del condomìnio, l'istituto ha necessità di individuare gli effettivi proprietari delle somme in esso depositati che, ovviamente, non coincidono con la figura dell'amministratore. A legittimare l'operato delle banche è stata la Banca d'Italia che, con la nota del 14 aprile 2017, ha risposto ad un quesito dell'ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari). A ben guardare era stata proprio Banch'Italia a sollevare la questione con una propria nota del 2016 diretta all'A.B.I. che, fornendo una propria interpretazione delle norme vigenti (artt. 15 e 18 del DLgs n. 231/2007 e provvedimento Banca d'Italia del 3 aprile 2013) invitava le Banche a identificare il titolare effettivo del conto.

 

Le “operazioni straordinarie”. Titolare del conto corrente è il condomìnio, all'amministratore spetta solo il potere di gestione. Ma qual è l'ampiezza di tale potere? Sappiamo bene che, attraverso il conto corrente, è possibile effettuare una serie di operazioni, ivi compresa l'apertura di un “fido” che permetta di ottenere delle disponibilità finanziarie eccedenti la disponibilità corrente. Sulla base di questi presupposti, sarebbe opportuno che l'amministratore si munisca di una specifica delega da parte dell'assemblea (tramite un verbale assembleare ad hoc) che chiarisca e delimiti i “poteri di gestione dell'amministratore” stabilendo, con precisione, quali attività legate al conto esso possa compiere.

 

L'imposta di bollo. Arriviamo alle dolenti note: il bollo sul conto corrente! L’imposta di bollo sul conto corrente è stata introdotta dal Decreto Salva Italia del 2012. Si tratta di un’imposta annuale a carico dei titolari di un conto corrente; il suo importo dipende da due fattori: l'ammontare della giacenza media annua e la natura del titolare del conto. Per le società è prevista una tassa di ben €.100,00, a prescindere dalla giacenza, mentre le persone fisiche godono di uno sconto e versano “solo” € 34,20 però solo se la giacenza media annua è superiore a € 5.000,00, per importi inferiori godono dell'esenzione. La c.d. Riforma del Terzo Settore (d.lgs. n.117/2017) ha introdotto l’esonero, a partire dal 1° gennaio 2018, per le Associazioni di Promozione Sociale (APS).
A questo punto, ci si chiede, quale imposta viene applicata al condomìnio? La risposta dovrebbe essere ovvia: poiché il condomìnio non è una società, per esclusione, avrebbe diritto all'imposta agevolata, anche perché la giurisprudenza ritiene che il condomìnio sia un consumatore -venendo quindi equiparato alle persone fisiche (Cass., n. 10086/2001; Trib. Arezzo 14.2.2012; Trib. Bologna n. 2539/2000). E invece no! Ai fini del pagamento dell'imposta di bollo, il condomìnio viene considerato un “soggetto non consumatore”; detto in parole povere, viene equiparato ad una società e non gode di alcuna agevolazione. L'unico mezzo per “risparmiare” è quello consueto: confrontare le offerte dei diversi istituti preferendo quello che offre le condizioni migliori o che sia disposto ad “assorbire”, facendosene carico, i costi di bollo.

 

A chi deve essere intestato il conto corrente. A volte si pone il problema dell'intestazione del conto: esso deve essere intestato al condomìnio o all'amministratore? Senza ombra di dubbi, il conto corrente condominiale deve necessariamente essere intestato al condomìnio e non al suo amministratore pro-tempore. Le ragioni sono diverse. In primo luogo, la lettura del citato art. 1129, comma 7, c.c., non lascia ombra di dubbio stabilendo, letteralmente che «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute … , nonché quelle … erogate..., su uno specifico conto corrente … intestato al condominio». La ragione della norma è semplice: il Legislatore della riforma, prevedendo l'obbligo del conto corrente dedicato, ha voluto separare nettamente il patrimonio del condomìnio da quello dell'amministratore. Qualora il conto fosse intestato a quest'ultimo, avremmo una confusione dei patrimoni che il Legislatore vuole (giustamente) evitare. E non finisce qui! Abbiamo visto che il condòminio, nell'inerzia dell'amministratore, può chiedere direttamente all'istituto la documentazione contabile; tale diritto del condòmino verrebbe (ovviamente) precluso ove il conto fosse intestato all'amministratore. Abbiamo anche detto che le norme bancarie prevedono l'adeguata verifica dell'intestatario del conto; ove il conto fosse intestato all'amministratore, la normativa sarebbe violata clamorosamente in quanto l'intestatario (ovvero l'amministratore) non verrebbe a coincidere con il proprietario delle somme (i singoli condomini). Ulteriori problemi sorgerebbero in occasione della nomina del nuovo amministratore in quanto non sarebbe possibile volturare il conto dall'amministratore uscente a quello subentrante. Ovviamente, di tanto in tanto, abbiamo i “furbetti del quartierino” che intestano il conto corrente a “Mario Rossi, amministratore del condominio”. Tale intestazione deve intendersi come del tutto illegittima non solo per le ragioni appena espsoste ma (anche) perché trae in inganno i condomìni ed i terzi.

 

Perché “l'amministratore furbetto” riesce a farla franca. Capita che l'amministratore disonesto intesti il conto corrente non al condomìnio (come dovrebbe) ma a suo nome, quale amministratore del condominio. Questa “brutta abitudine” è nota, il “furbetto di turno”, con questo escamotage, trae in inganno gli ignari condòmini che effettuano i versamenti su un conto solo apparentemente intestato al condomìnio mentre, nella sostanza, appartenente all'amministratore. Quando qualcuno si lagna, «l'amministratore disattento» si trincera dietro scuse del tipo «la banca non ha avuto nulla da ridire».
A questo punto occorre effettuare una precisazione: l'istituto non ha alcun obbligo di verificare la correttezza dell'intestazione del conto per cui ad esso non si può imputare alcuna negligenza in ordine alla corretta intestazione e all'utilizzo da parte di soggetto non legittimato. L'A.B.F. ha chiarito, in più occasioni «che se, in linea generale, il rapporto tra banca e cliente deve essere caratterizzato dal rispetto dei principi di correttezza e buona fede, ciò non può implicare che l’intermediario sia obbligato a vigilare sui comportamenti posti in essere dall’amministratore del condominio nella gestione del conto, a meno che non vi siano anomalie assolutamente evidenti» (Collegio di Milano, decisione 8 marzo 2017 n. 2279; decisione n. 8772/2015; decisione n. 2282/2013). Più o meno sulla stessa linea la Cassazione (sentenza n. 7956/10) ha precisato che non si può pretendere che l’istituto di credito si trasformi in controllore esterno della regolarità delle operazioni compiute dall’amministratore. Del resto, se il conto fosse intestato all'amministratore (e non al condomìnio) sarebbe precluso ai condòmini il diritto di accesso alle relative scritture.

 

Fonte condominioelocazioni.it

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